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Guía del comprador.
Trámites legales para la compra de una propiedad en España

Si está pensando en comprar una casa o una parcela en España, ya sea como inversión o para disfrutar sus vacaciones o su jubilación, debe tener en cuenta varios detalles:

  • Elegir cuidadosamente a su Agente Inmobiliario, dado que va a ser la persona que le ayude a encontrar la propiedad que desea y, posiblemente, le ayude en las negociaciones iniciales con el vendedor. Debe buscar a un profesional que conozca bien la zona en la cual desea comprar su vivienda y que goce de buena reputación.

  • También es muy aconsejable que busque a un Abogado especializado en compraventas que trabaje en la zona donde quiere comprar la propiedad, ya que negociará las condiciones de compra en su nombre con el vendedor, asegurándose de que éstas sean favorables para Vd.; comprobará que la finca se encuentra registrada a nombre del vendedor y libre de cargas y gravámenes (hipotecas, embargos, etc.), arrendatarios o cualesquiera ocupantes y que está al día en todos los pagos; le informará acerca del importe de todos los impuestos y gastos derivados de la compraventa, efectuando asimismo todos los trámites legales necesarios una vez firmada la Escritura de Compraventa; etc.

    Si no conoce a ningún Abogado en la zona de que se trate, pregunte a su propio Abogado, amigos o al Agente Inmobiliario contactado y pídales que le recomienden alguno.

  • Si ya está decidido a comenzar la búsqueda de la vivienda o parcela, tenga en cuenta que una vez que haya hecho su elección deberá pagar inmediatamente al promotor o vendedor desde 300.000 Ptas., dependiendo del precio de la propiedad, en concepto de reserva de la vivienda o de opción de compra (y digo inmediatamente porque, al menos en la Costa del Sol, si se para a pensarlo durante 3 ó 4 días se arriesga a que llegue otra persona y compre la propiedad que Vd. deseaba).

    Si reside fuera de España, puede hacer una transferencia bancaria a la Cuenta Clientes de su Abogado y éste se encargará de pagar en su nombre el precio de la reserva u opción de compra al vendedor. En el momento en que el promotor/vendedor reciba la copia de la transferencia, viendo así que hay una intención real de comprar, le hará la reserva en firme y dejará de ofrecer la propiedad a otros posibles compradores.

FORMALIZACIÓN DE LA OFERTA

Antes incluso de pagar el precio de la reserva, su Abogado debe haber efectuado las indagaciones básicas: si el vendedor o promotor figura inscrito como propietario del inmueble en el Registro de la Propiedad, si la finca se encuentra libre de cargas y gravámenes; en el caso de propiedades en construcción, si el promotor ha obtenido la correspondiente licencia de obras o, si se trata de una parcela para construir un chalet, la calificación urbanística de la misma (no sería el primero en llevarse la sorpresa de que el terreno que compró para construir su chalet o vivienda de lujo o ampliar el ya existente está calificado como zona verde), etc.

Al mismo tiempo que se efectúan estas gestiones se van a ir negociando las condiciones de compra, las cuales culminarán con la firma de la Escritura de Compraventa, si se trata de una vivienda ya terminada, o de un contrato privado u opción de compra si se trata de una vivienda prácticamente terminada o en fase de construcción.

El contrato privado es firmado normalmente cuando se compra una vivienda en un proyecto en construcción o, en ocasiones, también en el caso de viviendas ya terminadas. En él se establecen el porcentaje a pagar tanto en el momento de la firma de dicho contrato como durante la fase de construcción, así como los plazos de pago en dicha fase (mensuales o trimestrales). Lo normal es pagar entre un 30 y un 50% del precio total durante la fase de construcción.

Si existe alguna deuda o carga sobre la propiedad, deberá recogerse en el contrato privado de compra y exigirse que sean cancelados por el promotor o vendedor antes de la firma de la Escritura.

De igual forma, si la propiedad que Vd. está adquiriendo se encuentra en fase de construcción, deberá asegurarse de que todos los pagos que realice a cuenta del precio durante dicha fase sean garantizados por la Promotora mediante aval bancario o mediante contrato de seguro suscrito con Entidad aseguradora.

Dicha garantía, establecida por la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, cubre los supuestos de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido y asegura que, en caso de que se produjera alguno de tales supuestos, Vd. recupere las cantidades entregadas más el interés correspondiente.

Asimismo, asegúrese de pagar dichas cantidades anticipadas a través de una cuenta especial que la Promotora deberá tener abierta en una Entidad bancaria o Caja de Ahorros (normalmente será la misma que preste el aval). El objeto de dicha cuenta es tener separadas dichas cantidades de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y que éste no pueda disponer de ellas más que para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas.

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CONSUMACIÓN DE LA COMPRAVENTA

La compra de una propiedad es formalmente completada en España con la firma de la Escritura de Compraventa ante el Notario, momento en que el comprador paga el resto del precio al vendedor y éste entrega la posesión al comprador.

La Escritura recoge todos los detalles de la Compraventa (descripción del inmueble, datos registrales y catastrales, precio, forma de pago, distribución de los gastos derivados de la compraventa, etc.) y a la firma concurren comprador y vendedor con sus respectivos Abogados y, en su caso, representantes legales, así como, también en su caso, los representantes del Banco otorgante del préstamo hipotecario.

El Notario Público, si así se le pide, notifica por fax al Registrador de la Propiedad que se ha efectuado la compraventa y, aproximadamente una semana después, su Abogado podrá retirar la Escritura de la Notaría y presentarla en el Registro de la Propiedad para que la inscriban. Al mismo tiempo, pagará (en los 30 días siguientes a la firma de la Escritura) los impuestos y gastos que más adelante se dirán y cambiará el nombre del titular del inmueble en el Ayuntamiento y en las empresas suministradoras de luz, agua, teléfono, etc., estableciendo las correspondientes domiciliaciones bancarias para los recibos.

A estos efectos, es conveniente que abra una cuenta corriente en un Banco o Caja de Ahorros local o que provea de fondos a su Abogado a fin de que éste le gestione todos los pagos a través de su Cuenta de Clientes.

COSTES ASOCIADOS A LA COMPRAVENTA

Como regla general, el importe total de los gastos e impuestos asociados a una Compraventa suele ascender al 10% del precio (aproximadamente). Los costes son los siguientes:

  • Honorarios del Notario: A partir de 50.000 Ptas., dependiendo del precio de la propiedad.

  • Honorarios del Registrador: si ha adquirido únicamente una vivienda, aproximadamente el 40% de los Honorarios del Notario. Si además ha comprado una plaza de garaje que constituye una finca independiente, los honorarios serán similares a los del Notario.

  • Honorarios del Abogado: Mínimo de 200.000-300.000 Ptas. o alrededor del 1% del precio de la compraventa para propiedades de precio superior a 20-30 millones de pesetas, más el 16% de I.V.A.

  • Plusvalía: Se trata de un impuesto municipal que grava el beneficio obtenido por el vendedor desde que adquirió el inmueble. De acuerdo con la Ley corresponde pagarlo al vendedor, pero es bastante corriente que se acuerde su pago por el comprador. Su importe varía en función del valor asignado al inmueble por el Ayuntamiento (valor catastral) y del número de años que haya permanecido en el patrimonio del vendedor.

  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, si se trata de una vivienda de segunda mano: 6% del precio de compraventa; si se trata de una vivienda nueva comprada directamente al promotor, I.V.A. al 7% y Actos Jurídicos Documentados al 0,5% del precio del compra. Si lo que ha comprado es una parcela, un local comercial o una plaza de garaje, I.V.A. al 16% y Actos Jurídicos Documentados al 0,5%.

Pueden surgir otros gastos o impuestos si, por ejemplo, ha solicitado un préstamo hipotecario; su Abogado le informará detalladamente acerca de su importe y le ayudará en cuanto sea necesario.

Finalmente, es necesario hacer mención al Impuesto sobre el Patrimonio y sobre la Renta de no Residentes: se trata de un impuesto que deben pagar anualmente los no residentes cuyo patrimonio sometido a gravamen en territorio español esté constituido exclusivamente por una vivienda. Su importe depende el valor de la vivienda y los tipos aplicables a dicho valor oscilan entre el 0,2% y el 2,5%. Si ha empleado los servicios de un Abogado para la compraventa de la propiedad, él (o ella) mismo podrá ostentar la representación fiscal a efectos de la presentación de la Declaración y pago de este Impuesto en su nombre.

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